作者｜陶婷
編輯｜胡劉繼
國内長(zhǎng)租公寓行業領頭羊自如 ，正面臨著(zhe)巨大的壓力。
在深圳、廣州、南京等地 ，自如已經掀起解約風(fēng)波，而它在北京的“自宮”行動(dòng) ，也在焦灼中進行 。
一場(chǎng)公說公有理、婆說婆有理的膠著(zhe)之戰 ，在北京自如、自如業主、自如客之間展開 。
3年前 ，乘著(zhe)長租公寓的風口，自如在北京市場高價收房。不計成本的簽約，助推瞭(le)北京區域租金價格的全面上漲。
3年後(hòu) ，當(dāng)潮水退去，租金回降 ，自如也迎來至暗時刻。
11月7日，劉旭突然接到自如打來的電話。對方單刀直入，對劉旭坦言“我們虧損瞭(le)”，並(bìng)給瞭(le)他兩個選擇 ：要麽降租，要麽解約。
劉旭的兩居室房子位於(yú)北京房山地鐵線稻田站附近。雖然自如給劉旭的租金是3400元/月，但按照當(dāng)初和自如的約定 ，他每年隻收到11個月的租金 。按年攤薄開來，實際到賬的隻有3116元/月。
如果降租 ，這套房子的租金将由3400元/月降到2900元/月 ，按年攤薄 ，實際到手僅2658元/月。對於(yú)這個方案，劉旭是抵觸(chù)的。
如果解約，劉旭還需支付裝修折損費(fèi)，自如給出的價格是9000多元。這個(gè)要求讓劉旭覺得很好笑，他的房子是精裝修後交付給自如的 ，床、櫃等家具應有盡有。
即便自如換掉瞭(le)他的電視機和洗衣機，但在劉旭看來，這也是自如主動違約在先，充其量就是兩兩抵消，互不相欠 。他要求自如出示裝修清單，但自如遲(chí)遲(chí)沒拿出來。
當劉旭明確(què)表示“不同意降租或解約”，要求自如繼續履行合同後 ，他的合同已經顯示在“解約中”瞭(le)。
“這完全違反瞭合同的規定。”劉旭向市界展示瞭“雙方協商一緻解約”的合同頁。在他看來，協商沒達成一緻 ，自如怎麽就敢強制解約？
情緒冷卻下來之後，劉旭也承認 ，其實自己並(bìng)不想怎麽樣，就是希望自如能夠繼續履行合同。他平時忙於工作，根本沒有時間自己打理房子 ，再找其他中介太麻煩瞭(le) 。
“我這兒離地鐵隻有五分鍾 ，很容易出租出去 ，並(bìng)不是‘地段不好 、經營不下去’的房子 。” 劉旭向市界描述著(zhe)他房子的優勢 。
他怎麽也想不明白的是：每年25天的空置期、每年隻給業主11個月的租金 ，也向租客收取瞭管理費 ，吃兩頭的自如 ，怎麽就虧損瞭？
想不明白的還(hái)有北京大興的業主孫(sūn)茂。
孫茂是北京大興黃村某小區的業主之一。早在今年6月，他就接到自如要求他“降租或解約”的電(diàn)話(huà)。
最開始 ，孫茂並(bìng)未理睬 。他跟自如簽瞭(le)四年的合同，今年僅僅是第二年。直到9月底，自如沒經過孫茂的同意，就單方面給他三居室的房子降低瞭(le)1200元/月的租金 。
彼時 ，尚在外地的孫茂告訴自如：“因爲是你單方面降租，我十一回來要清理房客。”這話放出沒多久，孫茂在10月1日早上，收到瞭(le)自如補(bǔ)給他的1200元。
孫茂以爲事情就這麽告一段落瞭(le)，但沒想到11月7日，他又接到自如要求降租的電(diàn)話。
在明確(què)告訴自如不可能降租、要求其正常履行合同之後(hòu)，孫茂也看到他的合同顯示：“解約中”。
在質問自如“爲何違約”時，負責解約的蔣姓人士回應稱(chēng)：“因爲隔斷被拆除 ，房子收益變(biàn)少”。
孫茂覺得這個理由很可笑 ：當(dāng)初違規打隔斷(duàn)的是你 ，隔斷(duàn)拆除你也知情，爲何一年後才來說隔斷(duàn)的事情。
並(bìng)且，當初跟自如簽約的時候，孫茂将房産證等證件都出示瞭(le)，合同裏也沒有體現“四居室 、打隔斷”之類的條款 。
更讓孫茂氣憤的是，明明是自如違約在先，他被動解約在後，現在自如卻向他索要三萬多元的裝修折損費，這是什麽道理？
“如果不用支付這些費(fèi)用，我是能夠(gòu)接受解約的。” 孫茂告訴市界。
其實 ，孫茂跟自如不是沒有友好協商過，他甚至同意瞭(le)在疫情期間降租，但自如告訴他 ，“疫情過後，房租也不會漲”。這時 ，自如在孫茂那建起來的信譽，徹(chè)底坍塌瞭(le) 。
在他的認知裏 ，自如是大品牌，應該(gāi)很有保障 。當(dāng)初選擇自如，也是鏈家的牽頭 ，但沒想到的是 ，“大品牌也這麽沒有契約精神”。
同樣煩惱的 ，還有租住在孫茂房子裏的王簡。如果孫茂與自如解約 ，意味著(zhe)王簡又要搬家瞭(le) 。
提及“搬家”這兩個(gè)字，王簡猶記得剛(gāng)來北京租房時的窘迫。
2019年10月 ，加完班的王簡拖著疲憊的身軀 ，打開出租屋的大門，走向他住瞭快半年的房間時，他愕然發現：房間竟然消失瞭 。
曾将客廳隔成兩間房的那堵牆，不見瞭(le)。取而代之的，是變(biàn)大瞭(le)卻略顯空蕩的客廳，以及客廳裏滿地的碎渣。王簡的被子上、水杯上、衣服上，布滿瞭(le)牆灰。
讓王簡惱火的還有，他問租給他房子的中介“拆除人員怎麽進來的、爲什麽拆掉我的房子”時，中介明知道違規的隔斷(duàn)就應該被拆掉，但卻跟王簡說自己也不知道，隻是給他找瞭(le)個能住七天的臨時房間 。
因這次糟糕的租房體驗，王簡決意找個(gè)靠譜的中介公司：“至少不打違規的隔斷(duàn)間”。
七天後，著(zhe)急找到房子的王簡，與自如就這麽“相遇”瞭(le) 。感覺自如是大品牌，且看到房子還不錯之後，他就這麽成爲瞭(le)一名自如客 。
此時的王簡還(hái)不知道，在不到一年的時間裏，他會兩次栽進同一個(gè)坑裏。
今年國慶期間，還在老家度假的王簡，突然接到自如管家的電話。自如管家告訴王簡，房東要賣房不租瞭(le)，十月初他得搬走。王簡有點(diǎn)懵 ，他續租沒多久，剛交瞭(le)三個月的房租。
但王簡沒深究其中的原因，自如留給他的時間不多瞭(le)，在拿到自如給的一個月房租、一個月押金以及賠付的一個月違約金共計5000多元後，他倉(cāng)促搬離瞭(le)剛住滿一年的“家”。
王簡匆忙找的下一個(gè)“家”，也還是通過(guò)自如APP，房子依舊在同一個(gè)小區。他這次租的房 ，正是孫茂三居室中的一間 。
剛(gāng)剛(gāng)緩過神沒多久的王簡，卻又一次接到自如管家的電(diàn)話。
這次，自如管家又告訴王簡，房東要解約，讓他盡快找個房子。王簡腦袋轟地一聲炸開瞭(le)，殘(cán)酷的現實讓他瞬間懷疑人生 ：“我怎麽這麽倒黴，淨碰上業主賣房的事情。”他住進這個房間，還不到一個月 。
直到房東孫茂找上門來的那個夜晚，王簡才知曉事情的來龍去脈：原來是自如種下的因 ，也是自如結下的果。他此時才幡然醒悟：上一家租的自如的房子 ，大概率也是房東不同意降租，然後自己就被清退出去瞭。
無奈之下，不想再搬家的王簡 ，與其他房客跟業主孫茂談瞭(le)談。在聽到孫茂“你們繼續住 ，我沒什麽意見，隻要自如不違約”的話後(hòu)，王簡們萌生出直接跟孫茂簽約的念頭。
他們将這個想法，告訴各自的自如管家，其他兩個房間的管家，說可以考慮與房東簽約，但王簡的管家說什麽也不同意。這個管家給出的理由是：“租客搬走，自如才能辦(bàn)解約，現場(chǎng)照片要上傳到系統”。
按照管家話裏的意思，王簡需在8号之前搬走，但那次聯系過他後，自如到現在也沒有動靜。如今，王簡騎虎難下，他實在不想搬家，但自如和房東(dōng)之間的糾葛 ，就像卡在他喉嚨上的一道刺。這根刺，王簡早晚得面對且處(chù)理掉。
其實 ，信息不對稱是租客與業主之間的常态 。好時相安無事，壞時人仰馬翻。市界瞭解到 ，不僅僅是北京，其他城市的自如客們，很多也是從業主們口中得知 ，他們的栖身之所 ，朝不保夕。
盈科律師事務所全球合夥人郭韌告訴市界，業主和租客需加強法治意識 ，可要求自如承擔(dān)違約責任，具體違約責任由法院來定。如果自如堅持要求業主支付裝修折損等費(fèi)用，建議業主向法院提起訴訟，由法院判決支付費(fèi)用與否。
但自如早就做好瞭(le)應對(duì)措施 。
爲瞭(le)順利解約 ，自如不僅成立瞭(le)專門的解約部門，還對部門人員進行培訓，讓員工“苦練”與業主、租客談解約的話術 。並(bìng)且，每個片區有專職負責解約的人員，比如孫茂所在的京南區域，就由一名蔣姓人士負責。
除瞭(le)對租客隐瞞有效信息外，面對各種各樣的業主，自如採取的方法也各式各樣。對态度強硬 、房租較高的業主，自如會通過降租、再補租的方法進行試探。這種類型的業主，有些解約瞭(le)並(bìng)未支付裝修折損費。
對(duì)一些态度不強硬、房租較低的業主，自如先談降租，降租不成談解約，強制解約的同時，還要求業主支付裝修折損費(fèi)。
諸如此類的操作，在廣(guǎng)州、南京等多個(gè)區域上演。
市界聯系瞭(le)上述京南區域蔣姓負責人。面對(duì)市界提出的“解約依據是什麽”的問題，截至發稿，該負責人仍未回複。
自如爲什麽要解約？一名自如内部人士告訴市界，自如日子很不好過，已經扛瞭好幾個月瞭，不可抗力因素下，降租和解約是爲瞭活下去。
高投入、高負債、高成本、低産(chǎn)出、無利潤，這是形容長(zhǎng)租公寓行業現狀的常用詞。知名地産(chǎn)分析師嚴躍進告訴市界，自如是分散型租賃房源的整合者，此類房源的收儲或托管，還有裝修等較高的成本。
所謂分散式運營，就是尋找分散的、願意出租房屋的房主，整合房源、重新裝修後出租。這是典型的重資産(chǎn)模式，比傳(chuán)統中介的運營成本高出很多。
“以一套毛坯房爲例，裝修費(fèi)用至少需要3萬元。而房子無論交給業主還是租客，都是幹(gàn)淨的，這背後是保潔等大量的人力運營成本的投入。”上述自如内部人士向市界坦言。
所以，在短期時間内，分散式公寓關鍵是控制裝修成本，削減服務人員，利用租客和業主之間的信息不對(duì)稱(chēng)，賺取價差。
今年突襲而來的疫情，給瞭(le)自如沉重一擊。貝(bèi)殼研究院數據稱，期間自如管理的100萬間房源，平均多空置15天，企業直接損失預計超過6億元。
在外界看來，這其中固然有不可抗力的因素，但這也是自如在爲當初的激進行爲買單。
前幾年，在資本的助推下，長租公寓競争激烈，企業紛紛高價收房。自如尤爲兇猛，收房數量一時無兩。爲瞭(le)搶占市場(chǎng)，自如高價收房後，甚至會以低價出租。
舉例來說，自如從(cóng)業主手上拿房是9000元/月，租給房客的卻是7000元/月，而市場(chǎng)的真實價格可能是7800元/月。
一方面，自如通過時間差，迅速獲得現金流，繼續收房，擴大規模，占領市場(chǎng)。這裏的時間差具體做法是：在簽合同的時候，租客一次性付半年、一年或者更久的房租給(gěi)自如，而自如卻按月付或者季付的方式給(gěi)業主付租金。
另一方面，爲瞭(le)平衡房屋的收益，自如也跟其他長(zhǎng)租公寓一樣，将收來的房子打隔斷。多一間房，就多瞭(le)一份收益。自如業主們告訴市界，房子幾乎都被打瞭(le)隔斷，有的一居室也照打不誤。
2018年，群租房爆發(fā)安全隐患問題。2019年開始，各地陸續下發(fā)通知，不準打隔斷(duàn)間。原先的隔斷(duàn)間被拆除後，自如收到的房租便斷(duàn)崖式減少。
當初收房量有多大，此時自如的房屋收益，就有多不平衡。疊加今年特殊因素下的損失，自如眼看著(zhe)快把資本的錢燒光瞭(le)。
於(yú)是，一場不惜代價的解約行動，在自如全國各地的據點上演瞭(le)。不過，爲自如瘋狂行爲買單的，還是被卷入其中的自如業主和自如客們。
