“做自如業主 ，安心當‘甩手掌櫃’。”出於(yú)對鏈家品牌的信任，尤其是被自如的廣告和業務員的承諾所打動，去年年底，北京的張先生将一套三居室交給瞭(le)自如“托管”，合同期爲五年。
但張先生萬萬沒想到 ，他不僅沒有當上安心的“甩手掌櫃”，還因此遭遇瞭(le)一連串的煩心事。“先不說交給自如比租給普通租客損失的一大筆(bǐ)租金 ，我現在要聯系其他維權業主 ，還要找律師溝通起訴的事情，這個時間成本沒法算的。”張先生告訴《中國經濟周刊》記者。
自如是2011年鏈家孵化出的長(zhǎng)租公寓項目，也是國内長(zhǎng)租公寓行業的領頭羊。來自自如官方的數據顯示，自如已經爲全國九個城市近50萬業主 、300萬自如客提供居住産(chǎn)品和生活服務,房源規模突破100萬間,入住率高達95%。
自如官網網站上寫出的業主和自如客數(shù)據(jù)
但今年開始，突如其來的新冠疫情對很多行業都帶來瞭(le)巨大沖擊，長租公寓行業也不例外 。近期，不斷有長租公寓資金鏈斷裂、跑路“爆雷”事件發生 。據記者瞭(le)解 ，近日 ，確(què)實有不少自如的房東接到瞭(le)要麽“自願”降低房租 ，要麽提前解約退租的“二選一”通知，理由是“受疫情影響巨大，希望房東與自如共渡難關”。
屢屢違約，難道作爲頭部公司又背靠鏈家的自如也挺不住瞭(le)？還(hái)是另有其他原因？
逼宮(gōng)房東(dōng)“二選一”：要麽降租金，要麽解約但要賠裝修款
今年7、8月份，張先生陸續接到多個自如工作人員的電話，希望他能“自願”降租20%，否則公司會考慮與他提前解約 。去年年底 ，張先生與自如簽訂瞭(le)爲期五年的《資産(chǎn)管理服務合同》，三居室月租金爲8500元，第一年免租期爲兩個月，之後每年一個月免租。
“當時我是去鏈家門店登記出租的，但自如的工作人員建議我交給他們托管 ，說瞭(le)很多好處。雖然自如給出的月租金要比市場價格低15%左右，但我也覺得自己打理太勞神，出於(yú)對鏈家的信任，就簽瞭(le)合同 。”張先生說 。
張先生表示，自如工作人員自稱要求降房租的原因是受疫情影響 ，房租水平整體下降瞭(le) ，希望房東與自如共渡難關。對此，張先生表示他是能理解的。“不過，我也打聽瞭(le)，我們小區的租金在疫情之後並(bìng)沒有特别大幅度的降低，至少肯定沒有20%那麽多。”他說。
但是，張先生不能接受的是，他的鄰居在與他房子的租客聊天中發現，自如並(bìng)沒有給租客們降房租 。“這意味著(zhe)我降的租金都是給自如的，那我就很難接受瞭 。”張先生說 。
於(yú)是，張先生反饋給自如說，他選擇接受自如提出的提前解約方案。但萬萬沒想到的是，雖然自如同意按照合同賠付張先生兩個月租金作爲違約金，但自如要求張先生賠付他們近四萬元的裝修款。這意味著(zhe)雖然自如是提出提前解約的違約方 ，但張先生還要倒賠對方兩萬多元。
合同中關於(yú)違約責任的認定（受訪(fǎng)者供圖）
“格式合同”自帶(dài)“神套路”，是否屬於(yú)“霸王條款”？
其實 ，在簽署托管合同時，張先生就曾經對(duì)裝修款的問題提出過異議。因爲原來張先生的房子就是精裝修的，家具家電(diàn)配置齊全，是沒有必要重新裝修和重新購置家具的。但自如還是堅持要求全部扔掉，然後按照自己的統一标準進行重新裝修和配置家具。
更讓張先生覺得有些霸道的是，合同上還明確(què)寫著(zhe)：自如無法提供裝修款“票據”來證明實際發生的裝修費用 ，具體金額将以自如提供的相關數據爲準 。“也就是說，這個裝修款自如說多少就是多少。”張先生說。
合同中關於(yú)裝修費标準的認定（受訪(fǎng)者供圖）
對此，自如的工作人員當(dāng)時解釋說，公司提供的這份是“格式合同”，全國這麽多業主都一樣，要簽就隻能這麽簽 ，不能修改 ，也不能有補(bǔ)充協議。
“當時覺得鏈家（自如）這麽大的公司，也不至於(yú)明目張膽地欺負人，就簽瞭(le)合同。”張先生說。但直到解約時，自如的工作人員才告訴張先生 ，這筆裝修款竟然高達4萬多元，折舊後，張先生還要賠近3萬8千元 。“這簡直是神套路 。”張先生說 。
記者在張先生的業主微信群中發(fā)現，和張先生有類似經曆的業主還有不少 。同樣遭遇自如“二選一”要求的李女士告訴《中國經濟周刊》記者 ，自如的工作人員跟她說：這個“二選一”的方案不是針對(duì)某個人或者某個小區的，對(duì)北京的大部分業主都是這個政策，“公司對(duì)誰都一樣，絕對(duì)不會誰‘鬧’就多給誰錢。”
“我感覺從和自如簽瞭(le)那份責權利並(bìng)不對等的《資産管理服務合同》開始，就已經被‘套路’瞭(le)。但我不相信，大公司因爲有專業人士設計合同，就能合理合法地欺負人 。”張先生表示，他和其他一些同樣遭遇的業主已經決定發起訴訟 ，用法律武器讨個公道。
但是 ，在組織集體訴訟的過程中 ，張先生也發現瞭(le)推進的艱難，由於大多數業主都是背著(zhe)房貸的上班族，根本沒有時間精力去打官司。
李女士並(bìng)沒有加入張先生維權群 ，“真的沒精力折騰，而且僵持下去每個月都在損失錢，還不如趕緊解約，把房子重新租出去。自如也是看準瞭(le)這一點 ，逼我們自認倒黴。”她說。
北京市京師律師事務所合夥人 、京師律師事務所房地産流轉與處置法律事務部主任賈鴻斌在接受《中國經濟周刊》採(cǎi)訪時表示，自如提供的《資産管理服務合同》是“格式合同”，不能修改 ，也不能增加補(bǔ)充條款，顯然不合理。
賈鴻斌律師認爲 ，雖然“格式合同”在生活中很常見 ，它是爲瞭(le)交易方便而設立的 ，有一定的積極性 ，但判斷(duàn)格式合同的效力 ，依然要看合同中是否平衡瞭(le)雙方的權利和義務。如果一方提供的“格式合同”，其中的條款出現瞭(le)加重對方的責任和義務、排除或限制對方權利等情況 ，就可以認定是“霸王條款”，否定其效力。
賈鴻斌律師表示 ，在實踐中 ，總是有些民事合同主體利用自己的優勢地位向對方（或者是消費者）拿出幾十頁的“合同”且提出既不能修改也不能夠增補的要求，而消費者往往是本著(zhe)誠信履約的心理去簽訂合同，並(bìng)無意設防對手。可是市場上很多大型公司化運營的商家，往往會在事先準備好的、經過“高人”指點的合同中 ，設定很多損害對方利益而免除己方責任的條款。事後以對方“自願”簽訂的爲由，主張對對方不利的條款内容，這種情況下是可以認定其屬於“霸王條款”，而否定其效力的。
律師 ：疫情不是濫(làn)用權利 、逃避義務的“避風(fēng)港”
賈鴻斌律師告訴記者，近期出現的長租公寓的維權案件確(què)實很多 ，他也接到瞭(le)不少這方面的法律咨詢和維權代理訴求，長租公寓方違約的理由往往是疫情這個“不可抗力”的因素 。
賈鴻斌律師認爲，長(zhǎng)租公寓方提出解約或者降低租金的理由是因爲疫情，但疫情並(bìng)不是濫用權利、逃避義務的“避風港”。
“我國現行有效的《合同法》第117條規定，主張不可抗力的一方除瞭(le)證明不可抗力事實發生，還需要證明該不可抗力和合同的不能履行之間有因果關系。疫情屬於不可抗力因素 ，但是並(bìng)不必然導緻對方合同不能履行 。長租公寓目前面臨的合同履行後的利潤等問題 ，應該認定爲一般的商業風險。商業主體在履約過程中不敢擔當 、懼怕商業風險，並(bìng)轉嫁風險的做法一般不會得到法院支持。”賈鴻斌說。
另外一個焦點是長租公寓方要求業主賠償裝修款的問題。對此 ，賈鴻斌律師分析，根據《最高人民法院關於(yú)審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十一條第二款規定，因承租人違約導緻合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期内裝飾裝修殘(cán)值損失的 ，不予支持。
“自如在合同中規定 ，無論誰是違約方，隻要合同提前解除，業主就需要支付裝修損失費。自如是該行業中的領軍企業，具有明顯的優勢地位，條款顯然是加重瞭(le)業主的責任，免除瞭(le)自己的責任。這種約定顯然違背《合同法》第3、5、6條平等 、公平、誠(chéng)實信用原則，應當視爲無效條款。法院裁判過程中，也會考慮到公平原則 ，平衡雙方的權利義務。”賈鴻斌說。
此外，賈鴻(hóng)斌律師也提示，自如需要舉證證明它的裝修費(fèi)用的具體使用情況，人工、材料費(fèi)用使用情況等等。法院不會僅僅以合同約定的裝修費(fèi)用爲準 ，會綜合考慮酌情裁判 ，而不會一刀切地要求業主支付全部的裝修費(fèi)用。
爆雷、跑路、資金鏈斷(duàn)裂、屢陷“違約門”……長(zhǎng)租公寓還好嗎？
長(zhǎng)租公寓曾經一時風光無二，成爲資本追逐的寵(chǒng)兒。但最近一兩年，傳來的卻更多是壞消息。尤其疫情爆發以來，從杭州友客、巢客到上海岚越，從廣州城璞到深圳樂居公寓、小鷹找房……全國各地屢屢爆發中小型長(zhǎng)租公寓“爆雷”、卷款跑路事件。
就連全國性的樂伽公寓、已經上市的頭部公司蛋殼和青客也陷入瞭(le)資金鏈斷裂、破産(chǎn)跑路的傳聞，業績巨虧，股價大幅縮水（蛋殼的股價甚至暴跌瞭(le)九成），各地屢現集體維權事件。如今連行業領頭羊自如也陷入“違約門”，這讓人不免擔憂：長租公寓還好嗎？
根據公開信息，從2018年至今，自如已經進行瞭(le)多輪融資，比如在2018年和2019年先後完成瞭(le)40億元人民币和5億美元的A輪和B輪融資。而今年3月，據外媒報(bào)道，軟銀通過願景基金向自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從其創始人手中購買瞭(le)5億美元股票。該輪融資後，自如的估值高達到66億美元。
但另外一些關於(yú)自如的新聞也在發生。今年2月，自如曾因爲疫情期間上漲續租租金而登上瞭(le)微博熱搜。有媒體報道稱，疫情期間有租客續租租金上漲15%左右，自如被疑是因爲租客不方便搬家換租而肆意哄擡租金。但後來自如公司回應稱，這是由於(yú)租戶長租變短租而導緻的租金差異，屬於(yú)“系統”自動調價。
記者在調查中也發現，不僅北京，廣州、上海、杭州、武漢等地也都有媒體報(bào)道因爲自如“解約”而引發的與業主和租戶的糾紛事件。而在黑貓投訴等網絡投訴平台和各地房東論壇上，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓要求房東減租和賠裝修款而引發的投訴，數量也不在少數。
記者在天眼查APP中查詢發現，自如目前涉及的法律訴訟有近900件，其中有不少是自如與個人的房屋租賃合同糾紛。記者也以普通房東身份咨詢瞭(le)幾位北京的自如工作人員，均表示由於春節淡季緊接著(zhe)疫情，公司已經很久“不太收房”瞭(le)，要收價格也很低，“估計你也接受不瞭(le)”。
實際上，長租公寓的主要盈利模式就是“低進高租”，靠利差來賺錢，類似“二房東”的角色。雖然也有一些項目嘗(cháng)試以“租金貸”等方式，通過“金融玩法”增加盈利，但這是在政策和監管的紅線邊(biān)緣遊走。
在並(bìng)沒有找到健康可持續的盈利模式的情況下，大量長租公寓項目利用融資跑馬圈地，然後再用漂亮的數據去做下一輪融資，甚至完成瞭(le)IPO。
“自如等長租公寓從業主手裏收房的時候，通常都是比市場(chǎng)價低的，而且還要求免租期，這其中業主已經前期承擔瞭(le)可能的經營風險帶來的損失，怎麽能毫無契約精神，還不斷通過各種方式，把損失轉嫁到房東身上。”一位網友在投訴平台上的帖子，獲得瞭(le)大量點贊。
而來自租客的投訴也不少：因爲違約糾紛，長租公寓不再付給房東租金，房東要退房；但平台收瞭(le)租客房租沒有退，或者沒有給違約金，租客不搬；平台跑路瞭(le)，房東收房瞭(le)，但租客因爲簽瞭(le)“租金貸”還要繼續交房租……賈鴻斌律師也提醒業主和租客都要認真仔細查看合同條款，簽約時注意錄音取證和保留聊天記錄，也不要簽長期合同和一次性支付長期租金，這樣能夠降低長租公寓經營主體“跑路”的風險。但長租公寓確(què)實有相應的市場需求，隻是需要行業協會或者主管部門加強監管，保障其長遠健康發展。
明明是一個需求巨大又痛點很多的萬億規模市場(chǎng)，隻要認真解決問題、創造價值，一定是有回報(bào)的，但遺憾的是，“聰明”被用在瞭(le)不合适的地方，這也給(gěi)監管提出瞭(le)更多新的課題。
